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本篇文章摘自：Smart智富月刊．第 119 期 / 徹底精通 / 作者：黃欣怡

購買銀拍屋，跟銀行議價，除了要跟銀行人員攀交情外，你還得要真材實料，對房屋有一定的了解，擁有兩把刷子，銀行才會信服你，願意給你更多的好處。在你準備出門跟銀行討債還價前，別忘了仔細詳讀下列6大招，增強自己的知識與信心，議價馬到成功！

第1招　比較區域行情 從5折開始殺

買屋要看行情，不然小是多花錢，大則影響房屋轉手的獲利空間。所以親自走一趟，才能準確掌握行情，而且採取的策略，就是與大廈的管理員或是附近鄰居「搏感情」。

等獲得充足的資料後，就可以大膽向銀行砍價，有的人第1次出價都是以打5折開始，並以市價的7～8成為目標，通常銀行為了快速收回債權金額，被殺價1～2成還在合理範圍內。

第2招　利用房屋缺點 找出要害

毒舌法是買屋議價最簡單的策略，也就是雞蛋裡挑骨頭。通常與銀行專員到現場看屋後，若是發現屋齡舊、位置偏遠，但屬於自己喜歡的房子，就能以此缺點議價。

然而，屋齡久並非全是壞事，例如台北縣市如果有總樓高3～4樓的老公寓，屋齡大約都達25～30年，但土地持分會比一般新穎的電梯大樓還要大。現在更有不少投資客，看好老公寓改建的商機，會特別找尋這類的銀拍屋或是法拍屋進場。

第3招　留意土地使用分區 價差達2成

非專業人士通常不會注意到土地使用分區，所以購買銀拍屋時，可以向銀行詢問，或是自行到地政事務所申請謄本，再上網查詢土地使用分區。一旦發現是工業區土地，就能拉大議價的空間。

第4招　把代書費、手續費 轉嫁給銀行

向銀行買屋，免不了要負擔數萬元的代書費，以及其他辦理房屋貸款的手續費、設定費等，所以先試算要有多少負擔後，再向銀行表示，代書費的開銷很大，可以請銀行從房價裡扣除代書費等等相關費用，等於把費用轉嫁到銀行身上。

第5招　以投資失利、攀關係 要求優惠

整體的投資環境，也可以成為買屋的議價策略。銀行業者表示，客戶常會以「最近股票跌很多耶！」「我每次買基金、存錢都在你們銀行！」等等攀關係，以表示忠誠度，或是以投資失利為藉口，希望房價優惠一點，銀行也會視狀況，多少給予優惠。

第6招　提高房貸成數 降低房貸利率

房市經過一個大波段漲升行情，加上近年來利率上升，銀行對於房貸審核日趨嚴格，民眾若是購買第二屋，但第一屋的房貸還未清償完畢，貸款成數就會核貸較少，大約減1成至2成，最高成數僅到7成。

購買銀拍屋的民眾，等於在幫銀行處理閒置資產，所以，可以多跟銀行要好處，例如：「房貸成數要高，房貸利率要低」。如果原本利率是最高的3.5％，可以殺到最低的2.9％，那1,000萬元1年就可以省下6萬元的利息，也不無小補。


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