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房屋市場

大陸國務院總理溫家寶一句「爬也要爬來台灣」，點起兩岸三地商人的投資明燈，一掃景氣低迷的陰霾，台灣可以開始期待陸資撐起台灣房市的一片天嗎？
撰文：劉育菁

去年第3 季，北市豪宅指標之一「仁愛帝寶」，出現投資客賣樓斷尾求生，曾以每坪70 多萬元「破盤」低價成交，但房仲人員透露，近期帝寶出現了台商一口氣以每坪130萬元高價買進4戶。

今年初，各大商仲部門的業務人員忙著勸房東降租共體時艱；但4月分，信義計畫區多筆大面積土地順利標售，5月「中國中鋼」宣布成為首家進駐台北101大樓的大陸國營企業後，商用不動產交易回溫。

今年第1季各大房仲紛紛傳出營收月月成長、成交大躍進的好消息，營建類股也從水餃股變成大飆股，一時之間，房市似乎又從冷凍櫃變成市場的搶手貨，究竟是什麼原因？

「這就是資金行情！」仲量聯行總經理趙正義坐在全台最具指標性的101大樓20樓肯定的表示，「陸資早就默默的鴨子划水。」他口中的陸資正是與仲量聯行接觸半年多的中國中鋼，年初已低調的簽約，直到5月分兩岸關係和緩，消息才正式被媒體披露。

資金，總是能找到最有機會賺錢的地方。根據中央銀行統計，過去20 多年來，台灣外流的資金高達2500 多億美元，相當於8兆新台幣；但自去年第3季開始，台灣國際收支統計中的「證券投資」，出現18 年來首次從負轉正的紀錄，代表證券投資資金流入，統計至第1季，市場估計大約1兆台幣資金回流了。

流入資金　舊錢與新錢都有

流入台灣的資金有哪些來源？有30 多年經驗的台灣房產界元老、東森房屋董事長王應傑的分析是：「過去30多年來，因中美斷交、退出聯合國、國民黨主流與非主流之爭、藍綠對決等事件而長期不信任台灣政治的投資或移民，所滯留在海外的舊資金逐漸回來了！」

當然，不光只是舊資金，金融海嘯後，一股新資金潮也正慢慢凝聚中。

過去幾年，全球投資管道分散，台灣的市場小到讓私募基金看不上眼，金融海嘯後情況卻不同，「全球資金減損至少一半，但房地產的投資資金卻更集中，」趙正義觀察到這波資金行情的力道比過去更強！

此外，大陸勞動合同法實施後，台商支出增加；金融海嘯後，歐美經濟疲弱，投資機會銳減；加上瑞士等地的私人銀行無法提供私人及更完善的服務，國際避稅小島不再是天堂。這些外在原因，成功推回大陸事業有成的台商資金；而年初台灣調降遺贈稅率到10%，兩岸政治和緩、開放政策又形成一股強大的拉力，一推一拉造就這波資金潮。

顯然，這股資金行情的主力正是陸資，但何謂陸資？ 5月中旬行政院開會「陸資直接來台投資許可管理辦法」給了明確定義，對於第三地來台的陸資認定，只要陸資持股30%，就算是陸資。但王應傑卻認為，市場上認定的陸資可以更廣義的分成三大類型：一是深耕多年回流的台商資金，二是具政治目的大陸國營資金，三是大陸的有錢人。

3 大陸資目前「鮭魚返鄉」類型占8成

目前進場的陸資以鮭魚返鄉的台商占了8成以上，但這也不是今年才開始的現象，2、3年前，全省豪宅交易市場都可見到台商蹤跡，與過去不同的是，真陸資已透過各種管道來「卡位」。永慶房屋首席房產顧問葉國華說，最近1周之內就接到7組台商客戶，其中就有5組台商身邊有操著大陸口音的朋友陪同。趙正義也指出，過去鮮少接到陸客的諮詢，近期詢問比率確實提升，「不過數量卻是十隻手指數得出來。」

目前第2、3 類的真陸資仍處「只聞樓梯響」階段，除了得等待政策明朗外，還需時間醞釀。趙正義以開放大陸觀光客為例，根據交通部觀光局統計，來台陸客從去年7月每日平均299人次，至今年3月增加了5 倍，平均每日達1,525人，期間至少花了半年時間。依此來看，未來就算真的開放陸資來台投資，今年都只能算蘊釀期，明年才可能有明顯成長，樂觀估計，年底前最多只50 ∼ 100家設立代表處。

「大家都看到中國中鋼租下101大樓，要注意的是，他們也只租了不到100 坪的面積，」趙正義提醒，商用辦公室與景氣連動密切，今年商辦租金與空置率能夠持平就很不錯了！目前商辦提前反應陸資來台題材，售價高居不下，但租金因國內景氣不佳，租金上不來，換句話說，投報率相對偏低。

受惠標的 局限在商用與豪宅

那麼陸資來台，對一般住宅市場的影響呢？去年最早提出房市泡沫警訊的政大地政系教授張金鶚不以為然表示，陸資對台灣房地產只能算「間接」效應，「不要奢望陸資會救台灣房市，因為房地產最終還是要回到需求，沒有市場，哪來的需求？」他不改過去悲觀的態度並強調：「國內7成房地產以自住為主屬於消費財，不應與投資財畫上等號。」

王應傑認為，未來台灣房市將「涇渭分明」，只有精華區內的優質住宅與豪宅最有機會水漲船高，一般住宅價格則得視市場需求。王應傑以香港為例，多數平價住宅，並未回到1997年前的高點。戴德梁行不動產總經理顏炳立表示，住宅價格仍未見底，區位較差的房價會緩跌，「跌到讓你感覺不到」，因此對陸資來台可能引爆住宅全面三級跳的說法，購屋人不應有過度期待，只會讓強弱標的的價差更拉大。

根據2009年第1季「國泰房地產指數」調查顯示，台北市的成交價首次出現下滑跡象，成交量也持續萎縮，「量價同時修正，顯示房市下修壓力並不輕，」張金鶚受訪時拉高分貝提醒，購屋人不要被市場影響而做了錯誤的投資決策。

張欣民建議，政策發酵往往需要一段時間，短期內並不會雨露均霑，投資人不要妄想短線進出賺投機財。長遠來看，台灣可望進入結構性的轉變，長期投資才能真正享受兩岸和解的房市「和平紅利」

Box：陸資來台三部曲
信義房屋不動產企研室經理蘇啟榮表示，2002年國內法令已開放中資投資不動產，但卻沒有獲得熱烈迴響，主要是法令並未同時開放大陸人士可以來台看不動產，而大陸人士停留台灣時間有限制，加上審核過程層層把關等門檻，成效並不佳。

行政院最快今年6月分將公告實施「陸資來台許可管理辦法」，美商ERA易而安不動產行銷顧問張欣民認為，其中在陸資投資不動產方面，可能僅就貸款、停留時間、審議流程等進行檢討，市場預估政策傾向開放投資商用不動產，但住宅部分，將牽涉弱勢族群及無殼蝸牛等社會福利問題，必須有配套措施。

戴德梁行不動產總經理顏炳立表示，市場最期待的開放政策是──陸客自由行，目前看起來仍未明朗，但市場預估開放只是早晚問題，依照2004年香港自由行效應，人潮、錢潮跟著來，辦公室、零售、店面受惠最大，豪宅站上每坪700萬元的高點，這才是台灣引爆房地產利多。

（其他內容，請見本期月刊）