痞客雜誌櫃

想買台北市房子，又怕價高買不起？涵蓋景美、木柵的文山區因未受到投機客炒作，房價相對於市中心便宜，加上山河美景環繞、交通便利，挺適合自住型購屋人考慮。

4月初，文山區傳出木柵里長取得1200 位里民的連署，抗議捷運環狀線南環段因新增政治大學站而取消原本規畫的木柵國小站，使得在房市一向沒有什麼聲音的文山區，因捷運環狀線開發，頓時站上了大台北的房市舞台。

6月初，兩大房仲直營品牌發布5月北市中古屋市場成交統計，文山區分別站上永慶房屋銷售排行榜第一名，及信義房屋的第二名。

信義房屋不動產企研室主任蘇啟榮，拿出一份去年底發生金融風暴後、房市買氣最低迷期間的成交數據，根據去年10 月的成交資料，過去被認為房價較高的大安及中山區，短短半年間平均房價每坪減少5萬元以上，中正區每坪房價更降了7萬元；但在此波房市盤整中，文山區卻異軍突起，房價不跌反升，堪稱最佳抗跌區。

永慶房屋研展部協理黃增福則指出，文山區有捷運新店線和木柵線貫穿，加上中古屋每坪不到30萬元，與市中心相比，房價相對便宜，因此受到購屋人的青睞。

中信房屋木柵加盟店協理劉昌運，在文山區經營房仲業長達15年，本身住在文山區則已20 年，對文山區的房價變化有很深刻的體會：「在台北市12 個行政區當中，文山區名列中古屋市場的『低價區』，大概只比萬華及大同高一些；若以新推案的價格來看，文山區的排名又更低了。」他進一步分析，「由種種數據來看，表面上看到的是文山區的房價排名低，但其背後隱含的意義是長期以來文山區房價並未受到炒作而起起落落，而是健康、穩定地成長，因此反而造就了文山區很好的抗跌性，過去如此，未來亦然。」

目前創下文山區預售案最高推案價格記錄的，是每坪開價曾經高達55萬元的「遠雄日光」，而萬華及大同的預售最高價，卻比文山還要高，連過去在房價上與文山區平起平坐的內湖，也都超越了文山，遠雄建設在內湖推出的新建案，價位來到每坪70萬元的水準，文山是5字頭，內湖是7字頭，財團如何看待這兩個區域的發展潛力，由此可見一斑。

住展房屋網總監陳韻如，擁有15年以上的房地產市場分析經驗，她用四個字來形容文山區的房市特性：溫文儒雅。

陳韻如說，文山區的都市發展型態以住宅為主，並不是很商業化的區域，而且「居民以軍公教為主，心態超級保守，建商如果想在本區推出挑高複層式（同一戶內，為了空間變化需求而採不同樓板高度的設計）或者套房等比較有創意的產品，銷售結果一定很難看。還有，個案如果過於強調精緻規畫，公設比因此拉升到30%甚至35%，在文山區也很難賣得動。」因此文山區大部分產品還是中規中矩的3 ? 4房，在目前講求多元化的市場中，也算是一個奇蹟。

一般新建案
單價不會超過5字頭

文山區大部分地形不是山就是河，要取得大面積的基地實屬不易，因此大建商進不來，都是小建商、小基地的開發型態。陳韻如分析，「若由2003年此波景氣起漲點來觀察，到目前為止，文山區可說是少數沒有財團型的大建商帶頭進去『打群架』的區域，而且一般個案的成交單價，很難超過40萬元這個關卡。」反觀內湖，除了遠雄，還有長虹、基泰等上市櫃建商共同營造新氣象。

信義房屋景美店店長李忠定經理說，文山區包含以前的景美與木柵，以景美而言，腹地不大，很難出現開發規模超過100戶的新建案，目前新成屋價位大約守在每坪40 萬元上下，但過了一座橋到新店，卻有不少個案開出每坪40萬元以上的價位。

文山居民強烈的地域性，由購屋行為也可窺知一二。李忠定在民國91年來到景美這個區域，他發現即使只有一站之隔，想買萬隆站的客戶對景美站的物件不會有興趣，反之亦然。

「在文山區買房子的人有兩大類，第一種是有地緣性的，例如原來就住在文山區或者在文山區工作者；第二種是來自其他區域的『溢出效應』，也就是買不起中正、大安、新店的，退而求其次選擇文山。由於以本地客為最主要的房市支撐，外來客比較少，往好的方面想是房價穩定、往壞的方面想是漲不動。」陳韻如說。

劉昌運的實務經驗也呼應陳韻如的觀察，外來客占文山區的成交量僅三分之一，其中又以醫生、商人、老師為主，也有不少政治人物及演藝圈人士。根據本刊訪查，除了總統馬英九，其得力助手金溥聰、演藝圈的周遊、伍佰、蔡詩萍等人，也都住在文山區。

雖然文山區並沒有太多開發議題加持，捷運環狀線也還停留在路線規畫階段，不過區內多所公私立名校，讓文山區的「明星學區」不虞匱乏，而且到大安區等市中心的距離，比起內湖、士林、北投、天母一帶又近很多，尤其是信義快速道路與北二高的加持，更改善了文山區的聯外動線。

【更多內容請見《Money錢》2009年7月號】